외국인관광 도시민박업 등록이란?
외국인관광 도시민박업 등록은 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용해 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하려 할 때 시장·군수·구청장에게 해야 하는 법정 등록입니다. 주택 연면적이 230제곱미터 미만이어야 합니다.
흔히 "외국인도시민박업"이나 "게스트하우스"로 불리지만, 「관광진흥법」이 쓰는 정식 명칭은 외국인관광 도시민박업입니다. 여행업·관광숙박업·국제회의업과 함께 관광객 이용시설업에 속하므로 허가가 아니라 등록 대상이고, 등록관청은 시·도지사가 아니라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장입니다.
누가 등록할 수 있나요?
세 가지 요소를 동시에 충족해야 합니다. ① 대상 주택이 도시지역에 있을 것(농어촌지역·준농어촌지역은 제외), ② 신청인이 그 주택에 실제로 거주하고 있을 것, ③ 대상 주택이 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 중 하나일 것입니다. 거주하지 않는 주택이나 오피스텔·근린생활시설을 이용하는 경우에는 이 업종으로 등록할 수 없습니다.
농어촌지역에서 같은 형태의 영업을 하려면 「농어촌정비법」에 따른 농어촌민박사업이 적용되고, 불특정 다수를 상대로 하는 숙박업을 하려면 「공중위생관리법」에 따른 숙박업 신고가 필요합니다. 업종 구분은 숙박업 신고 완벽 가이드 — 종류별 시설 기준·신고 절차·결격 사유에서 비교해 정리했습니다.
등록 요건
외국인관광 도시민박업의 등록기준은 「관광진흥법 시행령」 별표 1 제4호 바목에 네 가지로 규정되어 있습니다. 자본금 요건은 없습니다.
1. 주택 연면적 230제곱미터 미만
대상 주택의 연면적이 230제곱미터 미만이어야 합니다. 객실 수나 객실별 최소 면적에 관한 기준은 법령에 없으므로, 230제곱미터 미만이라는 상한만 지키면 됩니다.
2. 외국어 안내 서비스 체제
외국어 안내 서비스가 가능한 체제를 갖춰야 합니다. 외국인 관광객을 대상으로 하는 업종의 성격상 요구되는 기준으로, 운영자의 외국어 구사나 외국어 안내문·통역 수단 확보 등으로 충족합니다.
3. 소화기와 경보기 설치
소화기를 1개 이상 구비하고, 객실마다 단독경보형 감지기를 설치해야 합니다. 난방설비를 개별난방 방식으로 설치한 경우에는 객실마다 일산화탄소 경보기도 설치해야 합니다. 소방·안전 설비와 세무 신고를 함께 정리한 내용은 외국인도시민박업 소방 의무와 세금 신고 방법에서 확인하실 수 있습니다.
4. 요금표 게시와 준수
영업장과 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」 제21조의2에 따른 온라인 인터페이스(온라인 인터페이스를 영업에 활용하는 경우만 해당)에 요금표를 게시하고, 게시된 요금을 준수해야 합니다. 예약 플랫폼을 통해 영업한다면 플랫폼상의 표시 요금도 이 기준의 적용을 받습니다. 플랫폼 운영 실무는 에어비앤비·외국인도시민박업 운영 노하우 — 신고부터 세무까지에서 다룹니다.
5. 결격사유에 해당하지 않을 것
다음에 해당하면 관광사업의 등록을 받을 수 없습니다. 법인의 경우 임원 중에 해당하는 사람이 있어도 같습니다.
- 피성년후견인 또는 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
- 「관광진흥법」에 따라 등록등 또는 사업계획의 승인이 취소되거나 영업소가 폐쇄된 후 2년이 지나지 아니한 자
- 「관광진흥법」을 위반하여 징역 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝나거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 지나지 아니한 자, 또는 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
등록 절차
등록 절차는 「관광진흥법 시행규칙」 제2조(관광사업의 등록신청)에 규정되어 있습니다. 관광숙박업과 달리 외국인관광 도시민박업은 등록 전 사업계획 승인이 필수가 아닙니다.
1단계 — 주택·입지 요건 사전 검토
대상 주택이 도시지역에 있는지, 농어촌지역·준농어촌지역에 해당하지 않는지, 신청인이 실제로 거주하고 있는지, 연면적이 230제곱미터 미만인지 확인합니다. 건축물대장의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목·다목(단독주택·다가구주택) 또는 제2호 가목~다목(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당해야 합니다. 용도가 맞지 않으면 건축물 용도변경이 선행되어야 합니다.
2단계 — 등록신청서 제출
별지 제1호서식의 관광사업 등록신청서에 사업계획서, 신청인의 성명·주민등록번호를 적은 서류, 주택의 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류(등기사항증명서로 확인되지 않는 경우) 등을 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출합니다. 관광객 이용시설업이므로 시설의 평면도 및 배치도를 함께 냅니다.
3단계 — 행정정보 공동이용 확인
관할 관청은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보 공동이용을 통해 법인 등기사항증명서(법인만 해당)와 부동산 등기사항증명서를 직접 확인합니다. 신청인이 따로 제출하지 않아도 됩니다.
4단계 — 심사와 등록증 발급
관할 관청은 신청 내용이 등록기준에 적합하다고 인정되면 별지 제5호서식의 관광사업 등록증을 발급합니다. 법정 처리기간은 14일입니다. 신청 자격부터 운영 관리까지의 전체 흐름은 외국인도시민박업 등록 완벽 가이드 — 신청 자격부터 운영 관리까지에서 단계별로 확인하실 수 있습니다.
5단계 — 등록 후 의무
등록을 한 자는 안전 및 위생 교육을 받아야 하고(법 제20조의3), 상호 또는 대표자 변경 등 변경등록 사유가 발생하면 30일 이내에 변경등록을 해야 합니다.
처리기간·수수료
외국인관광 도시민박업 관련 민원의 법정 처리기간은 「관광진흥법 시행규칙」의 각 서식에, 수수료는 같은 시행규칙 별표 23에 규정되어 있습니다.
| 구분 | 처리기간 | 수수료 | 서식 |
|---|---|---|---|
| 신규 등록 | 14일 | 2만원 | 별지 제1호서식 |
| 변경등록 | - | 1만5천원 | 별지 제6호서식 |
| 지위승계(양수·합병) 신고 | 5일 | 2만원 | 별지 제23호서식 |
외국인관광 도시민박업은 신규등록 수수료가 2만원으로, 그 밖의 관광사업(3만원, 숙박시설이 있는 경우 매 실당 700원 가산)보다 낮게 정해져 있습니다. 처리기간 14일은 한옥체험업과 동일하며, 여행업·관광숙박업·야영장업(7일)이나 그 밖의 관광사업(5일)보다 깁니다.
기한이 정해진 신고·신청
- 변경등록: 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내
- 지위승계 신고: 승계한 날부터 1개월 이내
- 휴업·폐업 통보: 사업의 전부 또는 일부를 1개월 이상 휴업하거나 폐업한 때
필요 서류
등록신청서에 첨부해야 하는 서류는 「관광진흥법 시행규칙」 제2조 제1항과 제4항에 규정되어 있습니다.
- 관광사업 등록신청서 — 별지 제1호서식
- 사업계획서
- 신청인(법인의 경우 대표자 및 임원)이 내국인인 경우 성명 및 주민등록번호를 적은 서류
- 신청인(법인의 경우 대표자 및 임원)이 외국인인 경우 법 제7조 제1항의 결격사유에 해당하지 않음을 증명하는 서류 — 해당 국가 주재 대한민국공관 영사관이 확인한 서류 또는 아포스티유 확인서
- 부동산의 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류 — 등기사항증명서로 소유권·사용권을 확인할 수 없는 경우만 해당
- 시설의 평면도 및 배치도
- 외국인투자기업인 경우 「외국인투자 촉진법」에 따른 외국인투자를 증명하는 서류
근거 법령
외국인관광 도시민박업 등록의 근거 조문은 다음과 같습니다(법 2026. 5. 12. 시행, 시행령 2026. 8. 4. 시행, 시행규칙 2025. 12. 29. 시행 기준).
| 구분 | 조문 | 내용 |
|---|---|---|
| 관광진흥법 | 제3조 제1항 제3호 라목 | 외국인관광 도시민박업의 정의 |
| 제4조 제1항·제3항 | 시장·군수·구청장 등록 의무, 시설·설비 기준 | |
| 제4조 제4항 | 중요 사항 변경 시 변경등록 | |
| 제7조 제1항 | 등록의 결격사유 | |
| 제8조 | 사업의 양수·승계와 1개월 이내 신고 | |
| 제10조 제3항 | 관광사업자가 아닌 자의 관광표지·상호 사용 제한 | |
| 제20조의3 | 안전 및 위생 교육 의무 | |
| 제86조 제2항 | 안전·위생 교육 미이수 등 — 100만원 이하 과태료 | |
| 시행령 | 제2조 제1항 제3호 바목 | 대상 주택의 범위(단독·다가구·아파트·연립·다세대) |
| 제5조·별표 1 제4호 바목 | 등록기준 — 연면적 230㎡ 미만, 외국어 안내, 소화기·감지기, 요금표 게시 | |
| 제6조 | 변경등록 사항과 30일 기한 | |
| 시행규칙 | 제2조 | 등록신청서와 첨부서류, 행정정보 공동이용, 등록증 발급 |
| 제3조 | 변경등록 신청 | |
| 별지 제1호서식 | 처리기간 14일 | |
| 별표 23 | 수수료 — 신규 2만원, 변경 1만5천원 |
무등록 영업의 법적 취급
「관광진흥법」은 무등록 영업에 대한 벌칙을 제82조 제1호(여행업, 사업계획의 승인을 받은 관광숙박업, 국제회의업, 제3조 제1항 제3호 나목의 관광객 이용시설업)와 제83조 제2항(야영장업)에 한정해 두고 있어, 외국인관광 도시민박업의 무등록 영업 자체를 처벌하는 규정은 두고 있지 않습니다. 다만 관광사업자가 아닌 자는 관광표지를 붙일 수 없고 관광사업의 명칭이 포함된 상호를 사용할 수 없으며, 위반하면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 등록 없이 숙박을 제공하면 「공중위생관리법」 등 다른 법령의 규율을 받을 수 있으므로 반드시 등록을 마친 뒤 영업해야 합니다.
전문가 상담
유선행정사사무소는 「관광진흥법」에 따른 외국인관광 도시민박업 등록을 비롯한 인허가 업무를 수행하는 행정사 사무소입니다. 대표 행정사 정유선을 포함한 행정사와 실무 사무장이 주택 요건 사전 검토부터 등록기준 구비, 신청서 작성, 시·군·구 접수, 등록증 수령, 변경등록 관리까지 맡습니다.
유사 업종과의 비교가 필요하다면 호스텔업 등록과 한옥체험업 등록 안내를, 건물 용도가 맞지 않는다면 건축물 용도변경을 참고하세요. 개별 사안 검토는 견적 문의 또는 무료 상담으로 신청하실 수 있습니다. 전화 02-363-2251.
처리 프로세스
입지·주택 요건 검토
대상 주택이 국토계획법상 도시지역(농어촌·준농어촌 제외)에 있는지, 신청인이 실제로 그 주택에 거주하는지, 연면적이 230제곱미터 미만인지 확인합니다.
결격사유 확인
관광진흥법 제7조 제1항의 결격사유(피성년후견인·피한정후견인, 미복권 파산자, 등록취소 후 2년 미경과, 이 법 위반 실형 후 2년 미경과 등) 해당 여부를 먼저 확인합니다.
등록기준 구비
외국어 안내 서비스 체제를 갖추고, 소화기 1개 이상과 객실마다 단독경보형 감지기를 설치합니다. 개별난방 방식이면 일산화탄소 경보기도 설치해야 합니다.
요금표 게시 준비
영업장과 온라인 인터페이스(온라인 플랫폼을 영업에 활용하는 경우)에 게시할 요금표를 준비합니다. 게시한 요금은 그대로 준수해야 합니다.
등록신청
별지 제1호서식 관광사업 등록신청서에 사업계획서·평면도·배치도 등을 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 제출합니다. 수수료는 2만원입니다.
심사·현장확인
관할 관청이 등록기준 적합 여부와 결격사유 유무를 심사합니다. 법정 처리기간은 14일입니다.
등록증 발급
적합하다고 인정되면 별지 제5호서식 관광사업 등록증이 발급됩니다.
등록 후 관리
안전 및 위생 교육을 받아야 하고, 상호·대표자 등 등록사항이 바뀌면 30일 이내에 변경등록을 해야 합니다.
FAQ
Q. 외국인도시민박업의 법령상 정식 명칭은 무엇인가요?
A. 「관광진흥법」상 정식 명칭은 "외국인관광 도시민박업"입니다(법 제3조 제1항 제3호 라목). 실무에서는 외국인도시민박업, 도시민박업, 게스트하우스 등으로 부르지만 등록증과 법령에 쓰이는 명칭은 외국인관광 도시민박업입니다.
Q. 어디에 등록하나요? 허가인가요, 등록인가요?
A. 허가가 아니라 등록입니다. 외국인관광 도시민박업은 관광객 이용시설업에 속하므로 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 등록해야 합니다(관광진흥법 제4조 제1항). 시·도지사가 아니라 기초자치단체장이 등록관청입니다.
Q. 주택 면적 기준이 있나요?
A. 주택의 연면적이 230제곱미터 미만이어야 합니다(관광진흥법 시행령 별표 1 제4호 바목 (1)). 객실 수나 객실별 면적에 대한 제한은 법령에 없습니다.
Q. 아파트에서도 운영할 수 있나요?
A. 가능합니다. 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택·다가구주택은 물론 아파트·연립주택·다세대주택도 대상 주택에 포함됩니다(관광진흥법 시행령 제2조 제1항 제3호 바목). 다만 신청인이 그 주택에 실제로 거주하고 있어야 합니다. 「관광진흥법」령에는 입주자대표회의 동의를 요구하는 규정이 없으나, 공동주택 관리규약이나 지방자치단체 조례에서 별도의 요건을 두는 경우가 있으므로 관할 시·군·구에 확인하시기 바랍니다.
Q. 내국인 투숙객도 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 외국인 관광객을 대상으로 하는 업종입니다. 다만 도시지역에서 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생활성화계획에 따라 같은 법 제2조 제9호의 마을기업이 운영하는 경우에는, 외국인 관광객에게 우선 제공하면서 외국인 이용에 지장을 주지 않는 범위에서 그 지역을 방문하는 내국인 관광객에게도 숙식 등을 제공할 수 있습니다(관광진흥법 제3조 제1항 제3호 라목).
Q. 소방·안전 설비는 무엇을 갖춰야 하나요?
A. 소화기를 1개 이상 구비하고, 객실마다 단독경보형 감지기를 설치해야 합니다. 난방설비를 개별난방 방식으로 설치한 경우에는 일산화탄소 경보기도 객실마다 설치해야 합니다(관광진흥법 시행령 별표 1 제4호 바목 (3)).
Q. 처리기간과 수수료는 얼마인가요?
A. 법정 처리기간은 14일입니다(관광진흥법 시행규칙 별지 제1호서식). 수수료는 신규등록 2만원, 변경등록 1만5천원입니다(같은 법 시행규칙 별표 23). 외국인관광 도시민박업은 다른 관광사업(3만원)보다 신규등록 수수료가 낮게 책정되어 있습니다.
Q. 요금표를 꼭 게시해야 하나요?
A. 등록기준입니다. 영업장과 「전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률」 제21조의2에 따른 온라인 인터페이스(온라인 플랫폼을 영업에 활용하는 경우만 해당)에 요금표를 게시하고, 게시된 요금을 준수해야 합니다(관광진흥법 시행령 별표 1 제4호 바목 (4)).
Q. 안전 및 위생 교육을 받아야 하나요?
A. 받아야 합니다. 외국인관광 도시민박업 또는 한옥체험업의 등록을 한 자는 문화체육관광부령으로 정하는 바에 따라 안전 및 위생 교육을 받아야 합니다(관광진흥법 제20조의3, 2026년 5월 12일 시행). 교육을 받지 않으면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(같은 법 제86조 제2항 제3호).
Q. 등록사항이 바뀌면 어떻게 하나요?
A. 상호 또는 대표자가 바뀌는 등 변경등록 대상 사유가 생기면 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 별지 제6호서식 관광사업 변경등록신청서를 관할 관청에 제출해야 합니다(관광진흥법 시행령 제6조, 같은 법 시행규칙 제3조 제1항).
Q. 사업을 양도하거나 상속하면 어떻게 하나요?
A. 양수인 또는 합병 후 존속·설립 법인이 관광사업자의 권리·의무를 승계하며, 승계한 날부터 1개월 이내에 관할 등록기관등의 장에게 신고해야 합니다(관광진흥법 제8조 제1항·제4항). 신고 수수료는 2만원, 처리기간은 5일입니다(같은 법 시행규칙 별표 23, 별지 제23호서식).
Q. 등록하지 않고 영업하면 어떻게 되나요?
A. 「관광진흥법」의 무등록 영업 벌칙은 제82조 제1호(여행업·사업계획 승인을 받은 관광숙박업·국제회의업·제3조 제1항 제3호 나목의 관광객 이용시설업)와 제83조 제2항(야영장업)에 한정되어 있어, 외국인관광 도시민박업의 무등록 영업 자체를 처벌하는 규정은 두고 있지 않습니다. 다만 관광사업자가 아닌 자는 관광표지를 붙일 수 없고 관광사업의 명칭이 포함된 상호도 사용할 수 없으며(법 제10조 제3항), 위반하면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(법 제86조 제2항 제2호). 또한 등록 없이 숙박을 제공하는 행위는 「공중위생관리법」 등 다른 법령에 저촉될 수 있으므로 반드시 등록 후 영업해야 합니다.