위반건축물 용도변경·불법 용도변경 이행강제금·처벌 정리 (건축물 용도변경 허가·신고 위반)

건축물 용도를 허가나 신고 없이 바꾸거나 같은 시설군 안의 변경을 건축물대장에 반영하지 않으면 건축법에 따라 시정명령, 이행강제금, 징역·벌금, 과태료 대상이 될 수 있습니다. 위반건축물이 되었을 때의 조치와 이행강제금 구조, 허가·신고 구분을 법령 조문 기준으로 정리했습니다. (법령 기준일: 2026-10-02 현행)

위반건축물 용도변경은 어떤 경우에 문제가 되나요?

건축법 제19조 제2항은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자가 시설군별로 허가를 받거나 신고를 하도록 정합니다. 상위 시설군으로 변경하면 허가 대상이고 하위 시설군으로 변경하면 신고 대상입니다. 허가나 신고 없이 용도를 바꾸거나 변경하려는 용도의 건축기준(제1항)에 맞지 않게 사용하면 위반건축물로 조치될 수 있으며, 시설군별 세부 용도는 대통령령이 정합니다.

불법 용도변경은 어떻게 처벌되나요?

제108조 제1항 제1호는 도시지역에서 제19조 제1항 및 제2항을 위반해 건축물의 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자를 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처하도록 하고, 제2항은 징역과 벌금을 병과할 수 있다고 정합니다. 도시지역 밖은 제110조 제1호에 따라 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 대상입니다.

불법 용도변경 이행강제금은 어떻게 부과되나요?

제79조 제1항에 따라 허가권자는 법에 위반되는 건축물에 대해 용도변경 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 시정기간 내 이행하지 않으면 제80조 제1항에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 건폐율·용적률 초과나 무허가 건축 외의 위반 건축물은 같은 항 제2호에 따라 시가표준액의 100분의 10 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령이 정한 금액을 부과하며, 시행령 제115조의2 제2항은 그 산정기준을 별표 15로 정합니다(별표 15에 용도변경 위반 행이 있으므로 금액은 별표에서 확인). 부과 전 문서로 계고해야 하고(제3항), 최초 시정명령일 기준 1년에 2회 이내 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있으며(제5항), 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다(제6항).

영리 목적·상습 위반이면 이행강제금이 가중되나요?

제80조 제2항은 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령이 정하는 경우 금액을 100분의 100의 범위에서 조례로 가중하도록 하고, 시행령 제115조의3 제2항은 임대 등 영리를 목적으로 법 제19조를 위반해 용도변경을 한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정), 최근 3년 내 2회 이상 위반한 경우 등을 정합니다.

위반건축물이 되면 다른 영업 허가에도 영향이 있나요?

제79조 제2항은 허가권자가 시정명령을 받고 이행하지 않은 건축물에 대해 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있다고 정하고, 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 합니다(제3항). 시정명령 시 건축물대장에 위반내용이 기재됩니다(제4항).

같은 시설군 안에서 용도를 바꾼 경우는 어떻게 되나요?

제19조 제3항은 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자가 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하도록 정하고, 제113조 제1항 제1호는 이 신청을 하지 않은 자에게 200만원 이하의 과태료를 부과하도록 합니다.

행정사가 도울 수 있는 부분과 도울 수 없는 부분은 무엇인가요?

유선행정사사무소는 위임을 받아 건축물 용도변경 허가·신고 신청에 관한 서류(신청서·신고서·첨부서류) 작성과 관할 기관 제출을 지원합니다. 용도변경 신청서 작성과 제출이 중심이며, 바닥면적 합계 500제곱미터 이상인 허가 대상 용도변경의 설계는 건축법 제19조 제6항에 따라 제23조(건축사 설계)를 준용하므로 다루지 않고, 위반건축물 소명의 법률 판단, 형사 사건 대응, 시정명령·이행강제금 불복 소송도 다루지 않습니다. 행정사는 위임받은 신청·신고를 대리할 수 있으나 다른 법률에 따라 제한된 업무는 할 수 없고, 소송·재판 대리와 법률 판단은 변호사 업무, 노무·인사 사무는 공인노무사 업무이므로 다루지 않습니다. 신청·신고의 수리 여부와 처분 결과는 관할 기관의 판단에 따릅니다.

공식 기준 인용

허가·신고: 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다

— 건축법 제19조 (법령 기준일 2026-10-02, law.go.kr)

근거: 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

— 건축법 제19조 (법령 기준일 2026-10-02, law.go.kr)

근거: 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다

— 건축법 제19조 (법령 기준일 2026-10-02, law.go.kr)

관련 페이지

• 건축물 용도변경 서비스 안내
• 용도변경 행정사 안내
• 인허가 행정사 업무범위 안내

상담 안내

유선행정사사무소(02-363-2251)에서 서류 검토와 행정기관 제출 업무를 지원합니다. 상담 문의: /contact