目次
- 要件は「変更後の用途」から始まる
- 施設群の番号が許可・届出・台帳記載変更を分ける
- 9つの施設群とそこに属する用途
- 記載変更だけでは済まない用途
- 変更後の用途が求める個別基準
- 使用承認・設計要件と違反時の制裁
- よくあるご質問
韓国の建築物の用途変更は、すでに使用承認を受けた建築物を別の用途に変える手続です。実務で最も多い誤りは、「自分の建物は今どの用途なのか」から考え始めることです。「建築法」が定める要件の出発点は逆側、すなわち変更しようとする用途が何を求めているかにあります。
用途変更の対象は、すでに「建築法」第22条により使用承認を受けた建築物です。新築段階であれば用途変更ではなく建築許可の段階で用途を定める問題になります。本稿は現行の「建築法」（法律第21035号、2026年2月27日施行）、同法施行令（大統領令第36587号、2026年9月18日施行）および同施行令別表1の原文に基づいています。
要件は「変更後の用途」から始まる
「建築法」第19条第1項は、用途変更の要件を一文で定めています。この一文が以後すべての判断の基準線になります。
ここでいう「変更しようとする用途の建築基準」は「建築法」の中だけにあるものではありません。同条第7項は、敷地の安全、構造耐力、避難施設と防火区画、耐火構造と防火壁、仕上げ材料、昇降機に関する規定を準用し、あわせて「緑色建築物造成支援法」第15条と「国土の計画及び利用に関する法律」第54条までを準用します。つまり用途変更は書類を差し替える手続ではなく、新しい用途の建築基準を実際に備えているかを審査される手続です。
また国土交通部長官は、用途変更に適用される建築基準を別途告示することができます。既存の建築物または敷地が法令の制定・改正により現行法令に不適合となった場合には、建築条例で定めるところにより用途変更を行う道も残されています。
施設群の番号が許可・届出・台帳記載変更を分ける
使用承認を受けた建築物の用途を変更しようとする者は、特別自治市長・特別自治道知事または市長・郡守・区庁長の許可を受けるか、届出をしなければなりません。どちらに当たるかは、施設群の番号の順序だけで決まります。
| 変更の方向 | 手続 | 根拠 |
|---|---|---|
| 番号がより小さい施設群（上位群）の用途に変更 | 許可 | 法第19条第2項第1号 |
| 番号がより大きい施設群（下位群）の用途に変更 | 届出 | 法第19条第2項第2号 |
| 同じ施設群の中での用途変更 | 建築物台帳の記載事項変更の申請 | 法第19条第3項 |
条文がいう「上位群」「下位群」は、施設の格が高い・低いという意味ではありません。第19条第4項各号のうち番号が小さい施設群を上位群と定義したものです。したがって判定は感覚ではなく番号の照合で終わります。たとえば近隣生活施設群（第7号）に属する事務室を営業施設群（第5号）に属する宿泊施設に変える場合、番号が小さくなるため許可対象であり、逆に宿泊施設を事務所に変える場合は番号が大きくなるため届出対象です。
二つの用途を併置する場合にも条文上の道があります。建築主は用途を複数として申請でき、許可権者は申請された複数の用途が同法および関係法令に定める建築基準と立地基準等にすべて適合する場合に限って許容できます。一つでも基準に触れれば全体が止まるため、複数用途は企画段階で検討が必要です。判定後の申請書式と添付書類は国土交通部令によります。三つのいずれでも管轄行政庁は同じで、どの手続として受理されるかが変わるだけです。
9つの施設群とそこに属する用途
施設群は「建築法」第19条第4項が9つと定め、各施設群に属する建築物の細分用途は同法施行令第14条第5項が定めます。下の表が用途変更判定の基準表です。
| 番号 | 施設群 | 属する用途 |
|---|---|---|
| 1 | 自動車関連施設群 | 自動車関連施設 |
| 2 | 産業等施設群 | 運輸、倉庫、工場、危険物貯蔵処理、資源循環、墓地関連、葬礼施設 |
| 3 | 電気通信施設群 | 放送通信施設、発電施設 |
| 4 | 文化集会施設群 | 文化及び集会施設、宗教施設、遊楽施設、観光休憩施設 |
| 5 | 営業施設群 | 販売施設、運動施設、宿泊施設、第2種近隣生活施設のうち多衆生活施設 |
| 6 | 教育及び福祉施設群 | 医療施設、教育研究施設、老幼者施設、修練施設、キャンプ場施設 |
| 7 | 近隣生活施設群 | 第1種近隣生活施設、第2種近隣生活施設（多衆生活施設を除く） |
| 8 | 住居業務施設群 | 単独住宅、共同住宅、業務施設、矯正施設、国防・軍事施設 |
| 9 | その他の施設群 | 動物及び植物関連施設 |
表の中で目を引くのは多衆生活施設（コシウォン）です。同じ第2種近隣生活施設でありながら、多衆生活施設だけが近隣生活施設群ではなく営業施設群に上がっています。そのため事務室をコシウォンに変えることは、同じ近隣生活施設の中での移動ではなく、上位群に上がる許可対象になります。
記載変更だけでは済まない用途
同じ施設群の中で用途を変える場合は、建築物台帳の記載事項の変更を申請することで代えます。ところが「建築法」第19条第3項ただし書は「大統領令で定める変更」はその申請さえ不要と定め、施行令第14条第4項がその二つを列挙します。第一は別表1の同じ号に属する建築物相互間の用途変更、第二は関係法令の用途制限に適合する範囲で第1種近隣生活施設と第2種近隣生活施設相互間の用途変更です。
ただし同項のただし書が、この免除から再び除外する用途があります。衛生・安全・住環境の規制が強い用途に入る場合には、同じ号の中の移動であっても記載事項変更の申請が必要です。別表1の原文に沿って整理すると次のとおりです。
| 別表1の条項 | 該当する用途 |
|---|---|
| 第3号ハ目（浴場のみ）・ニ目 | 浴場／医院、歯科医院、韓医院、鍼術院、接骨院、助産院、あん摩院、産後ケア院等 |
| 第4号イ目・ト目・カ目 | 公演場／ゲーム提供業所・バーチャルリアリティ体験提供業所／学院、教習所、職業訓練所 |
| 第4号の該当各目 | ゴルフ練習場・遊び型施設／タンランチュジョム（小規模酒場）／あん摩施術所・カラオケ店／注文配送施設 |
| 第7号ハ目2) | 第2種近隣生活施設に該当しないゲーム施設系の店舗 |
| 第15号イ目（生活宿泊施設のみ） | 生活宿泊施設 |
| 第16号イ目・ロ目 | 第2種近隣生活施設に該当しないタンランチュジョム／遊興酒場等 |
実務ではこの表を「面積基準を超えると用途が変わる」という事実と併せて見る必要があります。たとえば休憩飲食店や製菓店は、同じ建築物でその用途に使う床面積の合計が300平方メートル未満なら第1種近隣生活施設、それ以上なら第2種近隣生活施設です。タンランチュジョムは150平方メートル未満なら第2種近隣生活施設ですが、それを超えると遊楽施設となり文化集会施設群に上がります。売場を広げる工事がそのまま用途変更許可の事由になる場面は、ここから生まれます。
変更後の用途が求める個別基準
用途変更を実際に止めるのは条文そのものよりも準用される個別基準です。まず用途地域の制限で、「国土の計画及び利用に関する法律」第54条が準用されるため、条例で禁止された用途は建物の状態と関係なく不可能です。次に避難・防火で、地下層や無窓層を営業用に変えるときに最も頻繁に問題になります。構造安全も重要で、倉庫を販売施設に変えるように積載荷重の条件が変われば構造検討が必要です。駐車も用途と一緒に動き、不足台数を確保できなければ許可は下りません。昇降機の規定と「緑色建築物造成支援法」第15条も準用されます。
準用条文を一つずつ照合するには、図面と現場を併せて見る必要があります。建築物台帳や図面はセウムト（世움터）で確認でき、法令の原文は国家法令情報センターの建築法と建築法施行令で直接見ることができます。
使用承認・設計要件と違反時の制裁
許可や届出の対象である用途変更で、変更しようとする部分の床面積の合計が100平方メートル以上であれば使用承認の規定が準用されます。ただしその合計が500平方メートル未満で、大規模修繕に該当する工事を伴わない場合はこの限りではありません。また許可対象であって変更しようとする部分の床面積の合計が500平方メートル以上の用途変更は、設計について第23条が準用されるため建築士が設計しなければなりません。1階である畜舎を工場に用途変更する場合で、増築・改築または大規模修繕を伴わず構造安全や避難等に支障がない場合は除かれます。
手続を飛ばした場合、制裁は二つの筋から来ます。許可権者は許可や承認を取り消し、または建築主等に工事の中止、解体、用途変更、使用禁止等の必要な措置を命ずることができ、是正命令に従わない建築物については他の法令による営業の許可・登録等を行わないよう要請できます。履行しなければ履行強制金が課され、営利目的や常習的な違反ではその金額が条例により加重されます。
刑事罰も別にあります。都市地域において第19条第1項および第2項に違反して用途変更を行った建築主と工事施工者は、「建築法」第108条第1項第1号により3年以下の懲役または5億ウォン以下の罰金に処され、懲役と罰金は併科することができます。「看板だけ変えた」「賃借人が勝手にやった」という事情で避けられる領域ではありません。費用は案件ごとに異なるため、無料相談時に正確にご案内します。
よくあるご質問
Q. 自分のケースが許可なのか届出なのか、どう判断しますか。
A. 現在の用途と変更後の用途がそれぞれ何番の施設群に属するかを照合します。「建築法」第19条第4項が施設群を9つと定め、同法施行令第14条第5項が各施設群の細分用途を定めています。番号が小さくなれば許可、大きくなれば届出、同じであれば建築物台帳の記載事項変更の申請です。
Q. 同じ近隣生活施設の中での変更なら手続は不要ですか。
A. 原則は不要です。「建築法」第19条第3項ただし書と同法施行令第14条第4項は、別表1の同じ号に属する建築物相互間の用途変更、および用途制限に適合する範囲で第1種と第2種近隣生活施設相互間の用途変更を記載事項変更の申請から除いています。ただし同項ただし書が浴場、医院系、学院、タンランチュジョム、あん摩施術所・カラオケ店、生活宿泊施設、遊興酒場等を再び除外するため、その用途に入る場合は申請が必要です。
Q. 事務室をコシウォンに変えるのも用途変更許可が必要ですか。
A. 必要です。多衆生活施設は第2種近隣生活施設に属しますが、「建築法施行令」第14条第5項は多衆生活施設を近隣生活施設群ではなく営業施設群に入れています。近隣生活施設群は第7号、営業施設群は第5号ですから番号が小さくなる上位群への変更となり、許可対象です。
Q. 工事をせず用途だけ変える場合、使用承認も不要ですか。
A. 面積で分かれます。「建築法」第19条第5項は、許可・届出対象の用途変更で変更しようとする部分の床面積の合計が100平方メートル以上であれば使用承認の規定を準用し、その合計が500平方メートル未満で大規模修繕に該当する工事を伴わない場合は準用しないと定めています。
Q. 用途変更をせずに別の業種で営業するとどうなりますか。
A. 是正命令と履行強制金、刑事罰が併せて掛かります。「建築法」第79条第1項は許可権者が工事中止や用途変更、使用禁止等を命ずることができるとし、同条第2項は他の法令による営業許可等を行わないよう要請できるとしています。第80条第1項は是正命令不履行に対する履行強制金を、第108条第1項第1号は都市地域での違反に対して3年以下の懲役または5億ウォン以下の罰金を定めています。
許可か届出かを先に確認します
建築物台帳と図面を確認し、施設群の判定、準用基準の検討、必要な手続をユソン行政士事務所が先に整理します。電話 02-363-2251、平日 09:30〜17:30 KST。
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