目录
- 要件从目标用途出发
- 设施群编号决定许可或申报
- 九个设施群
- 不能仅以登记变更了事的用途
- 新用途要求的各项标准
- 使用批准与处罚
- 常见问题
韩国的建筑物用途变更，是把已取得使用批准的建筑物改为其他用途的程序。实务中最常出错的是先去查"我们这栋楼现在算什么用途"。《建筑法》的要件方向相反：起点在于要改成的用途要求什么。
用途变更的对象是已依《建筑法》第22条取得使用批准的建筑物；仍处于新建阶段时，那是在建筑许可阶段确定用途的问题。本文以现行《建筑法》（法律第21035号，2026年2月27日施行）、同法施行令（总统令第36587号，2026年9月18日施行）及该施行令别表一原文为准。
要件从"要改成什么用途"出发
《建筑法》第19条第1款用一句话规定了用途变更的要件，这句话是此后一切判断的基准线。
"所要变更用途的建筑标准"并不只存在于《建筑法》之内。同条第7款准用基地安全、结构承载力、避难设施与防火分区、耐火构造与防火墙、装修材料、升降机的规定，并准用《绿色建筑物营造支援法》第15条与《国土规划及利用法》第54条。用途变更不是换一套文件，而是审查建筑物是否真正具备新用途的建筑标准。
国土交通部长官还可以就用途变更另行公告适用的建筑标准。既有建筑物或基地因法令制定、修改而不符合现行法令时，可以按照建筑条例的规定进行用途变更。
设施群编号决定许可、申报还是登记变更
要变更已取得使用批准建筑物用途的人，必须取得特别自治市市长、特别自治道道知事或市长、郡守、区厅长的许可或向其申报。属于哪一种完全取决于设施群的编号顺序。
| 变更方向 | 程序 | 依据 |
|---|---|---|
| 改为编号更小的设施群（上位群）的用途 | 许可 | 法第19条第2款第1项 |
| 改为编号更大的设施群（下位群）的用途 | 申报 | 法第19条第2款第2项 |
| 在同一设施群内变更用途 | 申请变更建筑物登记簿记载事项 | 法第19条第3款 |
"上位群"并不表示设施等级高低，而是把第19条第4款各项中编号较小的设施群定义为上位群。判断靠对编号而非感觉：把邻里生活设施群（第7项）的办公室改为营业设施群（第5项）的住宿设施，编号变小属许可对象；反过来只需申报。
并置两种用途也有条文依据：建筑主可以以复数用途申请，但许可权人只在复数用途全部符合本法及相关法令所定建筑标准与选址标准时才可准许。只要有一种不合标准整件事就会被挡住，因此须在规划阶段先行检讨。判断完成后，申请书式与附件依国土交通部令办理；三种情形的管辖机关相同，只是受理程序不同。
九个设施群及其所含用途
设施群由《建筑法》第19条第4款定为九个，各设施群所含建筑物的细分用途则由同法施行令第14条第5款规定。下表即用途变更判断的基准表。
| 编号 | 设施群 | 所含用途 |
|---|---|---|
| 1 | 汽车相关设施群 | 汽车相关设施 |
| 2 | 产业等设施群 | 运输、仓库、工厂、危险物储存处理、资源循环、墓地相关、殡葬设施 |
| 3 | 电气通信设施群 | 广播通信设施、发电设施 |
| 4 | 文化集会设施群 | 文化及集会设施、宗教设施、游乐设施、观光休憩设施 |
| 5 | 营业设施群 | 销售、运动、住宿设施，第二类邻里生活设施中的多人居住设施 |
| 6 | 教育及福利设施群 | 医疗、教育研究、老幼者、修炼、露营场设施 |
| 7 | 邻里生活设施群 | 第一类邻里生活设施、第二类邻里生活设施（多人居住设施除外） |
| 8 | 居住业务设施群 | 独立住宅、集体住宅、业务、矫正、国防军事设施 |
| 9 | 其他设施群 | 动物及植物相关设施 |
表中值得注意的是多人居住设施（考试院）：它虽属第二类邻里生活设施，施行令却把它放进营业设施群。因此把办公室改成考试院是向上位群移动的许可对象。
不能仅以登记变更了事的用途
在同一设施群内变更用途，以申请变更建筑物登记簿记载事项代之。但《建筑法》第19条第3款但书规定"总统令所定的变更"连该申请也不需要，施行令第14条第4款列举两种：别表一同一项所属建筑物相互间的用途变更，以及在用途限制允许范围内第一类与第二类邻里生活设施相互间的用途变更。
不过同款但书又把一部分用途从该免除中重新排除。改为下列用途时，即使是同一项内的移动，也必须申请变更记载事项。
| 别表一条项 | 相应用途 |
|---|---|
| 第3项丙目（仅浴场）、丁目 | 浴场；医院、牙科医院、韩医院、助产院、产后护理院等 |
| 第4项甲目、庚目、癸目 | 演出场；游戏提供业所与虚拟现实体验场；补习班、教习所、职业训练所 |
| 第4项相关各目 | 高尔夫练习场·游乐型设施；单间酒馆；按摩施术所·练歌房；订单配送设施 |
| 第7项丙目第2目 | 不属于第二类邻里生活设施的游戏设施类商店 |
| 第15项甲目（仅生活住宿设施） | 生活住宿设施 |
| 第16项甲目、乙目 | 不属于第二类邻里生活设施的单间酒馆；娱乐酒馆等 |
这张表要与"面积超标即用途改变"一起看。休闲餐饮店与糕饼店，同一建筑物内该用途楼板面积合计不满300平方米时属第一类邻里生活设施，以上则属第二类。单间酒馆在150平方米以下属第二类，超过则成为游乐设施而上升到文化集会设施群——扩大店面之所以会变成许可事由，原因就在这里。
新用途实际要求的各项标准
真正挡住用途变更的往往不是第19条本身，而是被准用的各项标准。一是用途地域限制：准用《国土规划及利用法》第54条，条例禁止的用途与建筑物状态无关一律不可。二是避难与防火，地下层或无窗层改作营业用途时最常在此受阻。三是结构安全，仓库改为销售设施这类载荷变化需要结构检讨。四是停车，无法确保不足车位就拿不到许可。此外还准用升降机规定与《绿色建筑物营造支援法》第15条。
逐条对照准用规定需要同时看图纸与现场。登记簿与图纸可在세움터查询，法令原文可在国家法令信息中心的建筑法与建筑法施行令直接查看。
使用批准、设计要件与违反时的处罚
属于许可或申报对象的用途变更，若变更部分楼板面积合计在100平方米以上，准用使用批准规定；但该合计不满500平方米且不伴随大修工程时不予准用。属于许可对象且合计在500平方米以上的用途变更，其设计准用第23条，须由建筑师设计；一层畜舍改为工厂且不伴随扩建、改建或大修的情形除外。
跳过程序，处罚会从两条线上来。许可权人可以撤销许可，或命令建筑主等停工、拆除、用途变更、禁止使用；对不履行整改命令的建筑物，可以请求不予办理其他法令上的营业许可、登记等。不履行还会被课以履行强制金，属于营利目的或惯常违反时其金额依条例加重。
刑事处罚另行规定。在城市地区违反第19条第1款及第2款进行用途变更的建筑主与施工人，依《建筑法》第108条第1款第1项处三年以下有期徒刑或五亿韩元以下罚金，且可以并科。"只换了招牌""是承租人自己弄的"在这个领域绕不过去。费用因案件而异，免费咨询时会准确说明。
常见问题
Q. 怎么知道我们的情形是许可还是申报？
A. 对照现用途与目标用途各属第几个设施群即可。《建筑法》第19条第4款把设施群定为九个，同法施行令第14条第5款规定各设施群的细分用途。编号变小是许可，变大是申报，相同则是申请变更建筑物登记簿记载事项。
Q. 在同一类邻里生活设施内变更，什么手续都不需要吗？
A. 原则上是。《建筑法》第19条第3款但书与施行令第14条第4款把别表一同一项内的用途变更、以及第一类与第二类邻里生活设施之间的用途变更排除在记载事项变更申请之外。但同款但书又把浴场、医院类、补习班、单间酒馆、练歌房、生活住宿设施、娱乐酒馆等重新排除，改为这些用途时仍需申请。
Q. 把办公室改成考试院也需要用途变更许可吗？
A. 需要。多人居住设施虽属第二类邻里生活设施，但《建筑法施行令》第14条第5款把它放进营业设施群而不是邻里生活设施群。邻里生活设施群是第7项、营业设施群是第5项，编号变小属于上位群变更，因此是许可对象。
Q. 不动工只改用途，也可以不办使用批准吗？
A. 以面积划分。《建筑法》第19条第5款规定，许可·申报对象的用途变更中，所要变更部分楼板面积合计在100平方米以上时准用使用批准规定；但该合计不满500平方米且不伴随属于大修的工程时不予准用。
Q. 不办用途变更就经营其他业种会怎样？
A. 整改命令、履行强制金与刑事处罚会一并到来。《建筑法》第79条允许许可权人命令停工或禁止使用，并请求不予办理其他法令上的营业许可；第80条规定履行强制金；第108条第1款第1项对城市地区的违反规定三年以下有期徒刑或五亿韩元以下罚金。